Vous venez d’investir dans un logement meublé et vous vous demandez quel régime fiscal choisir ? Cette décision peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros d’impôts chaque année. Voici comment faire le bon choix entre le micro-BIC et le régime réel en LMNP.
Vous ne savez pas quel régime fiscal choisir ? Découvrez en plus sur la défiscalisation immobilière.
Pourquoi ce choix fiscal est important
Il détermine le niveau d’imposition de vos loyers
Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Cela signifie que seule la moitié de vos revenus locatifs sera imposée.
Avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles : travaux, frais de copropriété, assurances, amortissement du mobilier et même du bien immobilier lui-même.
Il influence la rentabilité nette
Le choix du régime fiscal impacte directement ce qui reste dans votre poche après impôts. Un mauvais choix peut réduire votre rentabilité de plusieurs points.
Par exemple, si vous percevez 12 000 € de loyers par an avec le micro-BIC, vous serez imposé sur 6 000 €. Avec le régime réel et 8 000 € de charges déductibles, vous pourriez n’être imposé que sur 4 000 €, voire créer un déficit reportable.
Il peut être irrévocable sur plusieurs années
Attention : le choix du régime réel vous engage pour au moins deux ans. Vous ne pourrez pas revenir au micro-BIC avant cette période. Il est donc crucial de bien réfléchir avant de faire votre choix.
Qui est concerné par cette décision
Tous les bailleurs louant un bien meublé à titre non professionnel
Si vous louez un appartement meublé, une chambre d’hôtes ou un logement saisonnier, vous êtes un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette qualification s’applique automatiquement si vous ne dépassez pas certains seuils.
Ceux qui perçoivent moins de 77 700 €/an de loyers
Au-delà de ce montant, vous basculez automatiquement dans le régime réel. En dessous, vous avez le choix entre micro-BIC et régime réel.
Ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité dès le premier exercice
Le choix du régime fiscal doit être fait dès la première déclaration. Plus vous anticipez, plus vous pourrez optimiser votre situation fiscale sur le long terme.
Comment fonctionne le micro-BIC
Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers
Avec le micro-BIC, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Si vous percevez 10 000 € de loyers, vous ne serez imposé que sur 5 000 €.
Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges : travaux, assurances, frais de gestion, amortissement du mobilier. Peu importe vos charges réelles.
Simple à déclarer mais sans prise en compte des charges
L’avantage du micro-BIC est sa simplicité. Vous n’avez qu’à reporter le montant de vos loyers sur votre déclaration de revenus. Aucune comptabilité à tenir, aucun justificatif à conserver.
L’inconvénient : si vos charges dépassent 50 % de vos loyers, vous payez trop d’impôts.
Option automatique si aucun choix contraire
Si vous ne faites rien, vous êtes automatiquement en micro-BIC. C’est le régime par défaut pour tous les loueurs meublés non professionnels.
Comment fonctionne le régime réel LMNP
Déduction des charges réelles et amortissements
Avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes vos charges réelles de vos revenus locatifs :
- Les frais de copropriété et d’entretien
- Les assurances du logement
- Les intérêts d’emprunt immobilier
- Les frais de gestion et d’agence
- L’amortissement du mobilier (sur 5 à 10 ans)
- L’amortissement du bien immobilier lui-même (sur 20 à 40 ans)
Obligation de tenir une comptabilité
Le régime réel implique de tenir une comptabilité et de conserver tous vos justificatifs. Vous devrez remplir une déclaration spécifique (2031-2033) en plus de votre déclaration de revenus.
Cette contrainte administrative peut être gérée par un expert-comptable, mais cela représente un coût supplémentaire.
Avantage fiscal potentiellement très fort si charges importantes
Si vos charges dépassent 50 % de vos loyers, le régime réel devient intéressant. Dans certains cas, notamment les premières années avec de gros amortissements, vous pouvez même créer un déficit fiscal.
Ce déficit peut être reporté sur vos autres revenus (salaires, pensions) et réduire votre impôt sur le revenu global.
Quel régime choisir selon votre situation
Cas 1 : peu de charges ➝ micro-BIC
Si vos charges annuelles représentent moins de 50 % de vos loyers, le micro-BIC est généralement plus avantageux.
Exemple : vous percevez 12 000 € de loyers avec 4 000 € de charges réelles. Avec le micro-BIC, vous êtes imposé sur 6 000 €. Avec le régime réel, vous seriez imposé sur 8 000 €. Le micro-BIC est plus intéressant.
Cas 2 : travaux, frais de gestion, amortissements ➝ régime réel
Si vous avez des travaux importants, des frais de gestion élevés ou du mobilier neuf à amortir, le régime réel devient rapidement rentable.
Exemple : même logement avec 8 000 € de charges. Avec le régime réel, vous êtes imposé sur 4 000 € au lieu de 6 000 € avec le micro-BIC.
Cas 3 : volonté d’optimisation long terme ➝ régime réel
Le régime réel offre plus de souplesse pour optimiser votre fiscalité. L’amortissement du bien immobilier, étalé sur 20 à 40 ans, peut neutraliser vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Le régime réel LMNP permet souvent de neutraliser l’impôt
Dans de nombreux cas, notamment pour les biens neufs ou récemment rénovés, le régime réel permet de réduire considérablement, voire d’annuler, l’imposition sur les revenus locatifs.
L’amortissement est un levier fiscal puissant qui n’existe pas avec le micro-BIC.
Se faire accompagner peut éviter des erreurs coûteuses
Le choix du régime fiscal et sa mise en œuvre nécessitent une expertise comptable et fiscale. Un conseil personnalisé vous évitera des erreurs qui pourraient vous coûter cher.
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