La loi du 31 décembre 1913 sur les Monuments Historiques a été élaborée pour soutenir la restauration et la conservation du patrimoine, mais elle offre également des avantages fiscaux attractifs.
Est considéré comme monument historique un immeuble recevant un statut juridique particulier destiné à le protéger pour son intérêt historique, artistique, architectural mais aussi technique ou scientifique.
Au-delà de l’acquisition d’un bien patrimonial considéré comme “rare”, la loi sur les Monuments historiques offre des avantages fiscaux intéressants. Ceux-ci peuvent prendre la forme de déductions ou d’exonérations d’impôts, en fonction des travaux réalisés, des revenus du propriétaire et de l’usage du bien.
Afin de bénéficier des avantages dudit dispositif, les contribuables doivent acquérir ou être propriétaires d’un bien classé, inscrit ou agréé par les services des affaires culturelles.
À qui s’adresse ce dispositif ?
Ce dispositif permet à tout contribuable souhaitant réduire ses impôts de devenir propriétaire d’une bien d’exception classé ou inscrit monument historique.
Celui-ci est notamment réservé aux résidents fiscaux français, et s’adresse en priorité à des investisseurs situés dans une tranche marginale d’imposition élevée (au-dessus de 30%).
Les conditions d’éligibilités :
Pour pouvoir bénéficier des avantages de la défiscalisation, l’investisseur est tenu de respecter certaines conditions :
Tout d’abord, il doit acquérir un immeuble classé « Monuments Historiques » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
Ensuite, il faut que celui-ci conserve le bien pendant 15 ans minimum. Sans quoi, au moment de la vente avant le délai imparti c’est-à-dire avant les 15 ans de détention, l’investisseur devra régler une majoration du revenu imposable égal au montant des charges indûment imputées étalée sur 3 ans
De plus, la détention de ce bien doit être directe ou par une SCI à l’IR. Autrement dit les SCI soumises à l’IS ne sont pas éligibles. Cette condition est importante car elle permet au propriétaire de déduire les charges de son revenu brut global.
Également, le bien doit être ouvert au public, soit 50 jours par an dont 25 jours non ouvrables d’avril à septembre, ou bien 40 jours par an de juillet à septembre. Cette durée peut être réduite de maximum 10 jours par an si des visites à caractère éducatif ont lieu avec au moins 20 participants.
Enfin, les travaux doivent être réalisés sous le contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France et nécessitent des autorisations spécifiques
Les avantages fiscaux :
Le dispositif monuments historiques permet aux propriétaires du bien de bénéficier d’avantages fiscaux.
D’une part, le propriétaire peut utiliser le mécanisme du déficit foncier, celui-ci est créé lorsque l’ensemble des charges éligibles d’un bien est supérieur à la totalité des revenus que ce même bien génère.
Ainsi, le dispositif Monuments historiques permet de déduire les déficits fonciers des revenus fonciers, puis, directement du revenu global.
Le déficit est habituellement plafonné à 10 700 €, mais les monuments historiques sont une exception. Effectivement, les propriétaires de ce type de bien pourront imputer les charges de leur revenu brut global sans plafond. À noter qu’habituellement le déficit peut être conservé jusqu’à 10 ans, mais ce délai est réduit à 6 ans (6ème année incluse) pour ce dispositif fiscal.
Cette faculté de déduction du déficit foncier sur le revenu global entraîne une réduction de l’assiette imposable, et donc une diminution de la charge fiscale.
En effet, le régime des monuments historiques figure parmi les rares dispositifs permettant l’imputation illimitée des charges foncières sur le revenu global, sans application du plafonnement.
De telle manière les charges qui sont liées à l’entretien, aux travaux, et à l’acquisition sont soustraites du revenu global sans limitations.
De surcroît, cette loi permet une exonération des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
Autrement dit, la transmission d’un bien classé ou inscrit au titre des monuments historiques peut être totalement exonérée de droits de mutation (succession ou donation), y compris entre non-parents.
Ainsi, le propriétaire pourra transmettre son patrimoine classé sans avoir à régler des droits de transmission, et ce, à la personne de son choix.
Par ailleurs, cette exonération des DMTG est subordonnée aux conditions ci-dessus plus amplement énoncées, mais également à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires du monument historique, d’une convention à durée indéterminée conclue avec le ministre chargé de la culture, après avis conforme du directeur régional ou départemental des Finances publiques.
Enfin, l’application de ce dispositif permet de réduire la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). De sorte que, les biens inscrits ou classés monuments historiques peuvent se voir appliquer une décote en matière de valorisation du patrimoine au calcul de l’ IFI.
Effectivement les contraintes liées à ce type de bien telles que l’entretien, les restrictions, l’ouverture au public peuvent justifier une décote à l’estimation de la valeur vénale dans le calcul de l’IFI, réduisant ainsi le montant imposable.
En conclusion investir dans un monument historique, cela veut dire devenir propriétaire d’un bien d’exception qui gardera toujours son statut fiscal dérogatoire, mais aussi de pouvoir bénéficier des différents avantages de ce dispositif.
De plus, les propriétaires de ce type de bien contribuent à une démarche de développement du patrimoine, tout en se constituant eux-même un patrimoine immobilier, et en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse !
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